Michał Miękczyński
współwłaściciel Pracowni, Prawnik, absolwent wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego
oraz Kolegium Międzydziedzinowych Indywidualnych Studiów Humanistycznych i Społecznych UW
współwłaściciel Pracowni, Prawnik, absolwent wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego
oraz Kolegium Międzydziedzinowych Indywidualnych Studiów Humanistycznych i Społecznych UW
____________________________________________________________________________________
Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) przez lata były kluczowym narzędziem umożliwiającym lokalizację inwestycji na terenach, gdzie brakowało miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Reforma planistyczna z lipca 2023 roku wprowadza gruntowne zmiany w wydawaniu decyzji WZ, mające na celu uporządkowanie przestrzeni i ograniczenie chaosu urbanistycznego. Kluczowe zmiany mają charakter prawny i warto je szczegółowo przeanalizować.
1. Nowe zasady wydawania decyzji WZ
Od 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ), które gminy będą wyznaczać w planach ogólnych. Zgodnie z art. 13a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2024 poz. 1130), OUZ muszą spełniać ścisłe kryteria, takie jak istnienie co najmniej pięciu budynków oddalonych od siebie maksymalnie o 100 metrów.
Brak infrastruktury technicznej czy społecznej, np. kanalizacji czy transportu publicznego, nie wpływa na możliwość wyznaczenia OUZ. Co więcej, gminy nie mają obowiązku ich wyznaczania, co może skutkować sytuacją, gdzie na danym obszarze nie będzie możliwości uzyskania decyzji WZ.
2. Terminowość decyzji WZ
Zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy, wszystkie decyzje WZ wydane po 1 stycznia 2026 roku będą ważne jedynie przez 5 lat. Po tym okresie inwestorzy będą musieli ponownie ubiegać się o decyzję, co wpłynie na koszty i harmonogramy realizacji projektów. Dotychczasowe decyzje WZ, wydane przed tą datą, pozostaną bezterminowe.
3. Przepisy przejściowe – szansa na korzystne warunki
Art. 59 ust. 2 ustawy przewiduje, że wnioski złożone przed 31 grudnia 2025 roku będą rozpatrywane na starych zasadach. Co to oznacza?
- Brak konieczności spełniania wymogów OUZ.
- Bezterminowe obowiązywanie decyzji wydanych na podstawie tych wniosków.
- Wnioski złożone przed wejściem w życie planów ogólnych będą rozpatrywane zgodnie z dotychczasowymi przepisami, nawet jeśli studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego utraci moc.
Art. 67 ust. 1 ustawy dodatkowo wskazuje, że w przypadku braku uchwalenia planu ogólnego w terminie, wnioski złożone do 31 grudnia 2025 roku będą nadal rozpatrywane na podstawie dotychczasowych regulacji.
Dlaczego warto się pospieszyć?
Złożenie wniosku o wydanie decyzji WZ przed końcem 2025 roku to szansa na uniknięcie ograniczeń i dodatkowych wymagań wynikających z reformy planistycznej. Art. 59 ust. 2 daje inwestorom możliwość realizacji inwestycji na dotychczasowych zasadach, co może być kluczowe dla projektów o dłuższym horyzoncie czasowym.
Dla wielu inwestorów czas jest teraz największym wrogiem, działając na ich niekorzyść. Każde opóźnienie może oznaczać konieczność dostosowania się do nowych, bardziej restrykcyjnych zasad, takich jak wymóg wyznaczenia OUZ czy terminowość decyzji.
