Michał Miękczyński
współwłaściciel Pracowni, Prawnik, absolwent wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego
oraz Kolegium Międzydziedzinowych Indywidualnych Studiów Humanistycznych i Społecznych UW
__________________________________________________
współwłaściciel Pracowni, Prawnik, absolwent wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego
oraz Kolegium Międzydziedzinowych Indywidualnych Studiów Humanistycznych i Społecznych UW
__________________________________________________
Reforma planowania przestrzennego, wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688), stanowi jedno z najważniejszych przedsięwzięć legislacyjnych w obszarze polityki przestrzennej w Polsce. Jej celem jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych, a także przeciwdziałanie chaosowi przestrzennemu. Jak wynika z danych, dotychczas prawie 1/3 planów miejscowych była procedowana ponad 3 lata. W miastach wojewódzkich, gdzie przygotowywanych jest najwięcej planów miejscowych, ten wskaźnik wynosił ponad 50%.
1. Plan ogólny – nowy fundament planowania przestrzennego
Wraz z nowelizacją ustawy znika studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zastąpione przez plan ogólny. Nowy instrument ma być bardziej przejrzysty i czytelny dla odbiorców. W zasadzie jedynymi wspólnymi elementami między studium a planem ogólnym są obligatoryjne objęcie nimi całego obszaru gminy (oprócz obszarów zamkniętych) oraz status uchwały gminy.
Zgodnie z art. 13a ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2024 r. poz. 1130 – dalej: u.p.z.p.) plan ogólny stanowi akt prawa miejscowego. Ten fakt ma swoje istotne implikacje, bowiem będąc jednym ze źródeł prawa jest łatwiejszy do zaskarżenia do sądu administracyjnego przez właścicieli nieruchomości. Orzeczenia w przedmiocie stwierdzenia nieważności przepisów planu ogólnego mogą następnie stanowić podstawę roszczeń odszkodowawczych przed sądami powszechnymi.
Plan ogólny stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy oraz uwzględnia się go przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 13a ust. 6 u.p.z.p.). Relacje pomiędzy tymi aktami planowania przestrzennego zostaną omówione w oddzielnych wpisach.
W art. 13a ust. 4 u.p.z.p. unormowano jakie elementy obligatoryjne (strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne), oraz fakultatywne (obszary uzupełnienia zabudowy i obszar zabudowy śródmiejskiej) obejmuje plan ogólny.
Rozbudowane przepisy intertemporalne w art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej wskazują, iż studia uwarunkowań zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – nowe zasady
Nowo uchwalane MPZP muszą być zgodne z ustaleniami planu ogólnego (art. 20 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 20 ust. 3 u.p.z.p.).
Ustawodawca rozwiązał problem jednoczesnego uchwalania planu miejscowego i studium (obecnie: planu ogólnego). Zgodnie z art. 27a u.p.z.p. plan miejscowy albo jego zmiana może być sporządzany w trakcie sporządzania planu ogólnego albo jego zmiany. W takim przypadku uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany może nastąpić najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany.
Nowelizacja planowania przestrzennego ma na celu m.in. zwiększenie szybkości postępowania, wyrazem czego jest wprowadzenie uproszczonego trybu uchwalania MPZP. Zastosowanie tego trybu uzależnione jest jednak od zgody wojewody i możliwe jedynie w określonych przypadkach.
Zgodnie z art. 34 ust. 1a, obowiązujące MPZP nie tracą mocy wraz z uchwaleniem planu ogólnego i nie wymagają dostosowania do jego treści.
3. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) – nowe narzędzie dla inwestorów
Dla wielu inwestorów zaskakujący może być fakt, że dotychczas u.p.z.p. nie przewidywała żadnego trybu wnioskowania o zmianę lub uchwalenie nowego MPZP, choć takie wnioski były dość powszechną praktyką. Ustawodawca wyszedł naprzeciw oczekiwaniom inwestorów oraz samorządów i wprowadził do u.p.z.p. zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI).
ZPI to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Art. 37ea ust. 3 u.p.z.p.). Jest uchwalany na wniosek inwestora po podpisaniu umowy urbanistycznej (znanej z resztą z dotychczasowych regulacji dot. MPZP) i daje większą swobodę w lokalizowaniu inwestycji przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym.
Co ważne ZPI od od 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej, co ma poszerzać katalog inwestycji możliwych do zrealizowania na podstawie ZPI.
Tak jak w przypadku innych planów miejscowych, wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI (art. 34 ust. 1 w zw. z art. 37n ust. 1 u.p.z.p.).
4. Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) – nowe reguły
Wraz z nowelizacją planowania przestrzennego istotnie zmienił się kształt przepisów normujących wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.
Od 1 stycznia 2026 r. decyzje WZ będą ważne tylko przez 5 lat, a decyzje które staną się prawomocne do tego momentu zachowają swój dotychczasowy – bezterminowy charakter. (art. 64c u.p.z.p. w zw. z art. 62 ustawy nowelizującej).
Bardzo istotną kwestią, mającą swój związek z wejściem w życie planów ogólnych jest fakt, że decyzje WZ mogą być wydawane wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy wyznaczonych (OUZ) w planie ogólnym (art. 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p.).
Niejako odwrócono również zasadę dot. uzyskiwania decyzji WZ w przypadku inwestycji wymagających zgłoszenia, o których mowa w art. 29 ustawy p. bud. Dotychczas art. 59 u.p.z.p. wymieniał inwestycje, które wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (jako wyjątki od ogólnej zasady braku obowiązku uzyskania takiej decyzji) . Teraz ogólną zasadą jest obowiązek uzyskania decyzji WZ przy inwestycjach wskazanych w art. 29 p. bud., od czego istnieją wyjątki wskazane w art. 59 ust. 2a u.p.z.p. Art. 59 ust. 2b u.p.z.p wymienia z kolei sytuacje, w których przepisów ust. 2a nie stosuje się.
Oprócz powyższych uwag, nie sposób przejść obojętnie również obok nowych wskaźników i parametrów, które określają decyzje o warunkach zabudowy, co do których postępowania zostały wszczęte po wejściu w życie Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2024 poz. 1116) i pewnych kontrowersji, które omawiane rozporządzenie wywołało. Rozporządzenie reguluje w jaki sposób w decyzjach WZ ustala się określone parametry i wskaźniki, wymienione w art. 61 ust. 7 u.p.z.p. Ustawa nowelizująca wprowadziła do przedmiotowej regulacji nowe parametry, które wymagają ustalenia w decyzji WZ, czyli: intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, oraz minimalna liczba miejsc do parkowania. Spory w doktrynie budzi możliwość zmiany decyzji WZ wydanych na podstawie przepisów obowiązujących przed dniem wejścia w życie omawianego rozporządzenia, co do których postępowanie administracyjne zostało zakończone.
5. Partycypacja społeczna – nowe standardy
Po nowelizacji w u.p.z.p. pojawił się nowy rozdział 1a, który poświęcony jest w całości partycypacji społecznej. Reforma kładzie duży nacisk na zaangażowanie społeczności lokalnych w procesy planistyczne, wprowadzając nowe zasady partycypacji. Ustawa określa w art. 8e ust. 2 szeroki krąg interesariuszy planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Ustawa wskazuje zasady na jakich ma opierać się partycypacja społeczna (art. 8e ust. 1 w zw. z art. 8e ust. 4 u.p.z.p). Z przedmiotowych regulacji wynika, iż celem ustawodawcy jest m.in. dotarcie do szerokiego grona interesariuszy, także nie posiadających wiedzy planistycznej.
Procedurę zgłaszania przez interesariuszy wniosków o sporządzenie aktu planowania przestrzennego, wniosków oraz uwag do aktów planowania przestrzennego oraz wniosków o przekazywanie informacji o publikacji w Rejestrze Urbanistycznym (od 2026, kiedy przepisy dot. Rejestru wejdą w życie) określa dodany do u.p.z.p. art. 8g.
Oprócz wniosków kolejną formą partycypacji są konsultacje społeczne. Jak wynika z art. 8i ust. 2 prowadzi się je w co najmniej trzech formach. Formami konsultacji są:
1) zbieranie uwag;
2) spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego;
3) spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego;
4) ankiety lub geoankiety;
5) wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.
Zbieranie uwag jest elementem obligatoryjnym każdej przeprowadzanej konsultacji. Obowiązkowo trzeba wykorzystać również jedną z form, o których mowa w pkt 2, oraz jedną z form, o których mowa w pkt 3-5. Ustawodawca dopuszcza zastosowanie również innych form konsultacji, także niewymienionych wprost w przepisach ustawy.
